Im Mietrecht klafft eine Lücke

Von Rechtsanwalt Uwe Dinkat

Kreis Lörrach. Die gesetzlichen Regelungen zum Zeitmietvertrag werden von den Parteien eines Mietvertrages häufig nicht beachtet. In einem solchen Fall könnte sich für den Mieter die Chance bieten, unter Berufung auf die Unwirksamkeit des abgeschlossenen Zeitmietvertrages doch vorzeitig eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten, da der Bundesgerichtshof (BGH) in diesen Fällen davon ausgeht, dass eine Regelungslücke anzunehmen ist, mit der Folge, dass dann mit Hilfe einer Auslegung des von den Vertragsparteien Gewollten ein Kündigungsverzicht angenommen wird.

Vielfach üben Mieter in der von Ihnen angemieteten Wohnung auch ihren Beruf aus, beispielsweise als Arzt, Steuerberater oder Rechtsanwalt. Man spricht dann von einem sogenannten Mischmietverhältnis. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden, dass es in diesen Fällen nicht in erster Linie darauf ankommt, dass der Mieter in den auch gewerblich genutzten Räumen seinen Lebensunterhalt verdient. Nach Auffassung des BGH muss das Wohnen nicht grundsätzlich hinter einer Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten. Dies bedeutet, dass nun im Einzelfall geprüft und geklärt werden muss, ob überwiegend eine wohn- oder gewerbliche Nutzung durch den Mieter vorliegt. Allein danach entscheidet sich, ob Wohnungsmietrecht oder Gewerbemietrecht anzuwenden ist.

In einer kürzlich vom Landgericht Freiburg getroffenen Entscheidung, ging es darum, ob Mitmieter den durch das Aufstellen und Betreiben einer Waschmaschine und eines Wäschetrockners in der benachbarten Wohnung entstehenden Lärm hinnehmen müssen. Das Landgericht Freiburg hat entschieden, dass der dadurch entstehende Lärm jedenfalls bei Neubauten zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Der Lärm ist also hinzunehmen, sofern die üblichen Ruhezeiten eingehalten werden.

In den letzten Jahren haben viele Mieter eine weitere Einnahmequelle darin gefunden, Wohnraum an Touristen unterzuvermieten. In einem kürzlich vom BGH entschiedenen Fall hat das Gericht festgestellt, dass eine solche Untervermietung auch dann grundsätzlich vertragswidrig ist, wenn der Vermieter die Untervermietung generell erlaubt hat. Grund hierfür ist, dass die Untervermietung zu Wohnzwecken eben keine nur kurzfristige Überlassung von Wohnraum umfasst, wie es der Fall ist, wenn jemand ein Hotelzimmer anmietet.

Schadensersatzansprüche des Vermieters im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren in der sehr kurzen Frist von sechs Monaten. Dabei ist entscheidend, wann der Vermieter die Wohnung tatsächlich zurückerhält. Dies kann auch dann der Fall sein, wenn der ausziehende Mieter die Wohnungsschlüssel dem Hausmeister überlässt. Der BGH hat nun klargestellt, dass in einem solchen Fall die Frist von sechs Monaten nur dann zu laufen beginnt, wenn der Hausmeister nicht nur dazu bevollmächtigt ist, die Wohnungsschlüssel zurückzunehmen, sondern auch dazu, die Wohnung insgesamt zurückzunehmen. Nur dann beginnt die Frist von sechs Monaten zu laufen, ansonsten erst mit Kenntnis des Vermieters von der Rücknahme der Wohnung.

Abschließend noch ein „Schmankerl aus dem Reiserecht“: Für das Vorliegen eines Reisemangels kann es entscheidend darauf ankommen, was landestypisch ist. So hat das AG Hannover kürzlich entschieden, dass es sich bei mehrmals täglich erfolgenden Muezzinrufen im Rahmen einer Türkeireise um keinen Reisemangel handeln. Diese seien landestypisch und mit dem Kirchengeläut in einem christlichen Land.

Weitere Informationen: Der Autor ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Sozialrecht in der Sozietät Dinkat, Stump, Hoffmans, Kuhn