Neubaugebiet: Gemeinderat gibt grünes Licht / „Leuchtturmprojekt für den ländlichen Raum“
Es klingt zunächst sperrig – und ist doch ein Leuchtturmprojekt: Bei der Grundstücksvergabe im Rahmen des Bauprojekts „Im Kandergrund“ setzt die Gemeinde Binzen auf das erbbaurechtsersetzende Wiederkaufsrecht. Dieses wird damit erstmals im ländlichen Raum angewandt.
Von Adrian Steineck
Binzen. Wo sich derzeit noch der alte Sportplatz des TuS Binzen befindet, soll bald das Neubaugebiet „Im Kandergrund“ entstehen. Die dort wohnenden Menschen sollen in Binzen aber nicht nur Gelegenheit zum Wohnen, sondern ihre Heimat finden, wie Bürgermeister Andreas Schneucker in der Sitzung des Gemeinderats am Donnerstagabend darlegte. Dabei setzt die Gemeinde auf einen „Wettbewerb der Ideen“ und auf den Erwerb von Grundstücken zum festgestellten Verkehrswert und nicht zum Höchstpreis. Eingeteilt wurde das Neubaugebiet „Im Kandergrund“ in drei Höfe, der Gemeinderat hatte jetzt über die Ausschreibung der Projektvergabe für den ersten dieser Höfe zu beschließen.
Innovatives Vorgehen
Zugleich wird auf ein Verfahren gesetzt, das sich erbbaurechtsersetzendes Wiederkaufsrecht nennt. Das Besondere dabei: Binzen ist hier Vorreiter, wird dieses Verfahren doch erstmals im ländlichen Raum angewandt, wie Rechtsanwalt Holger Weiß aus Freiburg, der das Projekt planungsrechtlich begleitet, sagte: „Das ist zukunftsweisend für die Bauplatzvergabe im ländlichen Raum.“
Rückkauf nach 80 Jahren
Bei dieser Alternative zur Vergabe von Erbbaurechten werden die Grundstücke zwar von der Gemeinde verkauft, befinden sich also dann nicht mehr in deren Besitz. Die Gemeinde behält sich aber ein Wiederkaufsrecht vor, das zu dem Zeitpunkt zum Tragen kommt, an dem auch das Erbbaurecht auslaufen würde – in Binzen wurde hierfür eine Frist von 80 Jahren angesetzt. Das heißt konkret: Nach 80 Jahren kann die Gemeinde ein Grundstück zurückkaufen, muss es aber nicht. Nach Ablauf eines definierten Zeitfensters kann der Eigentümer es dann anderweitig veräußern. Es darf dabei für Grundstückseigentümer keine zu lange Zeit der Unsicherheit entstehen. Ein Zeitfenster von einem Jahr bis zur Entscheidung der Gemeinde oder die Berechtigung, die Kommune im vierten Jahr des möglichen Rückkaufs zur Entscheidung zu zwingen, ist zulässig. Der Wiederkaufspreis hat dabei mindestens dem inflationsbereinigten Kaufpreis zu entsprechen.
Vor- und Nachteile
Das Verfahren habe sowohl für die Gemeinde als auch für deren Vertragspartner einige Vorteile, wie Weiß darlegte. Ein Vorteil für die Gemeinde sei etwa, dass sie den vollen Kaufpreis erhält und eine sachverständige Ermittlung des Erbbauzinses nicht notwendig ist. Ein Nachteil sei dann wiederum, dass der Gemeinde auch keine lukrativen Einnahmen aus dem Erbbauzins entstehen. Für den Käufer sei unter anderem ein Vorteil, dass die Finanzierung deutlich einfacher ist und die Immobilie zur Alterssicherung eingesetzt werden kann.
Erstmals 1920 verwendet
Das Verfahren des erbbaurechtsersetzenden Wiederkaufsrechts wurde erstmals zu Beginn der 1920er-Jahre in Hamburg angewandt, was zur Folge hatte, dass jetzt, nach 100 Jahren, die Stadt Hamburg das Wiederkaufsrecht an den auf diese Weise veräußerten Grundstücken nutzen kann. „Wir haben dieses Verfahren also nicht erfunden, auch wenn es bisher noch kaum jemand kennt“, sagte Weiß.
Bunt und lebendig
Ziel der Projektvergabe ist es, dass in den kommenden Jahren auf dem Baugebiet „Im Kandergrund“ ein „buntes, lebendiges und kleinteiliges Quartier“ entsteht, wie Architekt Thomas Gauggel vom gleichnamigen Architekturbüro in Tübingen darlegte, der das Vorhaben begleitet. Die Gesamtfläche für die neue Wohnbebauung umfasst rund 19 400 Quadratmeter. 150 Wohnungen für 300 Personen könnten entstehen. Ziel des Gemeinderats ist es, Wohnmöglichkeiten mit Qualität zu marktgerechten, aber bezahlbaren Quadratmeterpreisen zu schaffen und dabei auch Neubürger zu integrieren.
Innovative Ideen gesucht
Vorbilder für lebendige, kleinteilige und vielfältige Quartiere, die im Rahmen von Konzeptvergaben entstanden sind oder entstehen, gibt es in Tübingen, Stuttgart und Kirchheim unter Teck. Das Besondere daran ist, dass die Grundstücke nicht zu den sonst üblichen Bedingungen vermarktet werden, sondern dass Bauherren mit innovativen Ideen zum Zuge kommen – etwa zum Senioren- oder Familienwohnen, der gemeinschaftlichen Nutzung von Räumen oder der Integration von Gewerbe wie zum Beispiel einem Café oder einer Quartierswerkstatt. Die Gemeinde Binzen gebe dabei keine Vorgaben, sondern gestalte lediglich die groben Rahmenbedingungen, sagte Schneucker.
Tiefgarage als „Anker“
Intensiv gerungen wurde bei der Konzeptvergabe über die Frage, wie die gesetzliche Stellplatzpflicht erfüllt werden soll. Ergebnis ist, dass eine gemeinschaftliche Tiefgarage errichtet wird. Die Konzeption des Innenhofs, die konkrete Ausgestaltung der Tiefgarage, aber auch ein nachhaltiges Energiekonzept verlangen nach Profis, waren sich die Projektträger einig. Daher soll bei der Ausschreibung im ersten Schritt ein „Ankerprojekt“ gesucht werden. Dieses ist dafür verantwortlich, dass der folgende Prozess der Einbindung der weiteren Bauvorhaben im Hof (Anlieger) erfolgreich ist. Zur Auswahl des Ankers seien die Qualifikation des Projektteams und dessen Umsetzungskompetenz entscheidend. „In der Regel handelt es sich beim Ankerprojekt also um einen professionellen Bauträger“, machte Architekt Gauggel deutlich.
Anlieger bewerben sich
Der „Anker“ wird die Anlieger nicht mitbringen. Diese bewerben sich gesondert im erwähnten „Wettbewerb der Ideen“. Dabei können sich die Bewerber eine Reservierung für ein Grundstück sichern, wobei derjenige den Zuschlag erhält, der die beste Idee für das Quartier hat, nicht derjenige, der den höchsten Preis zu zahlen bereit ist.
Gebaut wird ab 2022
Nach einigen Rückfragen (siehe separaten Artikel) entschied sich der Gemeinderat einstimmig dafür, der Projektvergabe grünes Licht zu erteilen. Die Ausschreibung wird jetzt vorbereitet, die Veröffentlichung der Konzeptvergabe ist für den 23. Juli vorgesehen. Gebaut werden könne dann vermutlich ab dem Jahr 2022, wie Stephan Färber von der Wohnbau Lörrach auf Nachfrage unserer Zeitung den weiteren Zeitrahmen umriss.
Bürgermeister Andreas Schneucker sorgte mit seiner entwaffnenden Art für Heiterkeit bei den Gemeinderäten. Er habe sich „hintersonnen“, sagte er zum Thema der Konzeptvergabe „Im Kandergrund“. Dann fragte er „Oder heißt es hintersinnt?“, was Rechtsanwalt Tobias Weiß zu Schneuckers Linken mit einem trockenen „Hinterfragt“ beantwortete. Schneucker sagte dazu, es sei immer gut, wenn man einen Rechtsbeistand zur Seite habe.
